Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als „eidgenössische Krisenabgabe“ eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Dessen Abschaffung ist 1999 und 2012 vor dem Volk gescheitert, derzeit wird in Bern wieder einmal über seine Abschaffung verhandelt. Der Zürcher Regierungsrat hatte sich schon 2019 gegenüber dem Bund für eine konsequente Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen.
Gemäss § 21 Abs. 1 a. des Steuergesetzes des Kantons Zürich (StG, 631.1) ist der Eigenmietwert in der Regel auf maximal 70 Prozent des Marktwertes (Verhältnis zum Preis, für den die Wohnung oder das Haus vermietet werden könnte) festzulegen.
Gemäss Bundesgericht (Urteil 2C_605/2021 vom 4. August 2022) ist eine kantonale Regelung, die dazu führt, dass der Eigenmietwert die Untergrenze von 60% des Marktwertes unterschreitet, bundesrechtswidrig.
2009 hat der Kanton die letzte Anpassung seiner Weisung betreffend die Bewertung von Liegenschaften (für die Vermögenssteuer) und für die Bestimmung des Eigenmietwerts (für die Einkommenssteuer) vorgenommen.
Aufgrund zwei Zürcher Gerichtsentscheiden (Steuerrekursgericht und Verwaltungsgericht) sind die Vermögenssteuerwerte für Liegenschaften im Kanton Zürich nicht mehr bundesrechtskonform. Die Gerichte hielten fest, dass die heutigen Steuerwerte wegen der allgemeinen Marktentwicklung in etlichen Fällen unter der zugelassenen Bandbreite lägen. Ein durch den Kanton in Auftrag gegebenes Fachgutachten km zum Schluss, dass die Verkehrswerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Kanton Zürich seit der letzten Neubewertungen 2009 um durchschnittlich 50% gestiegen sind. Die Marktmieten stiegen laut dem gleichen Gutachten um durchschnittlich 15%.
Das kantonale Steueramt passt deshalb die Weisung über die Bewertung der Liegenschaften mit Hilfe der gleichen Fachexperten von Wüst und Partner AG an und überarbeitet die Festsetzung der Eigenmietwerte.
Der Zürcher Finanzdirektor, Regierungsrat Ernst Stocker (SVP), hat die neue Weisung betreffend Bewertung von Liegenschaften und Festsetzung der Eigenmietwerte im Kanton Zürich, gültig ab Steuerperiode 2026, vorgestellt.
Einsprachemöglichkeiten bestehen via den Rechtsweg: Kantonales Steueramt – Steuerrekursgericht – Verwaltungsgericht – Bundesgericht (im Rahmen des Einschätzungsverfahrens der Steuerperiode 2026).
Sämtliche Parameter wurden überprüft und angepasst: die Einteilung in die verschiedenen Lageklassen und wo als notwendig befunden, auch deren Anzahl angepasst (Beispiel: Stadt Zürich neu 9 anstelle von 7 Lageklassen, Stadt Winterthur 7 statt 5). Die Landwerte wurden für jede Zürcher Gemeinde und Lageklasse neu ermittelt und zur Berücksichtigung der Altersentwertung kann der Neubauwert eines Gebäudes neu um bis zu 40 statt wie bisher zu 30 Prozent reduziert werden.
Wie kamen diese Lageklassenpläne zustande? In der Weisung wird dies nicht erläutert. Es stellt sich auch die Frage, was mit Liegenschaften geschieht, welche an der Gemeindegrenze liegen und deren Landwert sich stark von der angrenzenden Liegenschaft in der Nachbargemeinde unterscheidet? Was geschieht mit Liegenschaften, welche sich innerhalb von bis zu 4 Lageklassen (eine Tatsache) befinden?
Neu wird pro Gemeinde ein Ableitungssatz festgelegt. Dieser liegt für Einfamilienhäuser zwischen 1.7 – 3.5% (bisher einheitlich 3.5%) und für Stockwerkeigentum zwischen 2.1% – 4.2% (bisher 4.25%). Mit individuellen Sätzen könne -so der Finanzdirektor – den unterschiedlichen, regionalen Entwicklungen der Liegenschaftenpreise im Verhältnis zu den Mieten in den Gemeinden besser Rechnung getragen werden. Neu wird pro Gemeinde ein Kapitaliesierungssatz festgelegt, welcher in einer Bandbreite zwischen 4.8% – 6.5% liegt.
Der bisher einheitliche Kapitalisierungssatz zur Bestimmung des Ertragswertes von Mehrfamilienhäusern und Geschäftshäusern wird aufgegeben
Der Regierungsrat strebt die Wiedereinführung einer Härtefallregelung an. Die alte Härtefallregelung hatte die Finanzdirektion aufheben müssen, nachdem das Verwaltungsgericht festgestellt hatte, das es hierfür an einer gesetzlichen Grundlage fehlt. Die kantonale Härtefallregelung soll gemäss Finanzdirektor als Übergangslösung bis zum eventuellen Inkrafttreten einer neuen Gesetzesgrundlage dienen (KR-Nr. 101/2024, Parlamentarische Initiative Bochsler, Walder, Weidmann, alle SVP).
Fazit:
Die überarbeitete Weisung führt zu einem Anstieg der Vermögenswerte um durchschnittlich 48 Prozent!
Die Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser steigen um durchschnittlich 11 Prozent und für Stockwerkeigentum um durchschnittlich 10%!
Neue Härtefallregelung: Gemäss Antrag des Regierungsrates an den Kantonsrat soll im Steuergesetz ein Einschlag auf den Eigenmietwert verankert werden, wenn der Eigenmietwert im Verhältnis zu den verfügbaren Einkünften und Vermögenswerten eines Haushalts auf Dauer zu einer übermässigen steuerlichen Belastung führt.
Der Neubauwert eines Gebäudes kann neu um bis zu 40 statt wie bisher zu 30 Prozent reduziert werden.
Es wurden neue Lageklassen eingeführt, wo nötig -gemäss Finanzdirektor – angepasst und die Landwerte für jede Zürcher Gemeinde und Lageklasse neu ermittelt (Lex Goldküste?).
Pro Gemeinde wird ein Abgeltungssatz festgelegt (Lex Goldküste?) und pro Gemeinde ein Kapitalisierungssatz festgelegt (Lex Goldküste und Lex Bahnhofstrasse?).
Die Steuerpflichtigen erhalten die neuen Liegenschaftenbewertungen (Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert) Anfang 2027 zusammen mit der Steuererklärung 2026 von ihrer Gemeinde.
Die neue Weisung wird auf 1.1.2026 in Kraft gesetzt, damit gleichzeitig, – vorbehältlich der parlamentarischen Beratungen im Kantonsrat – die kantonale gesetzliche Härtefallregelung eingeführt werden könnte.
Mit der Anpassung der Bewertungen rechnet das kantonale Steueramt mit höheren Einnahmen von rund CHF 40 Mio bei der Vermögenssteuer und CHF45 Mio bei der Einkommenssteuer und für alle Gemeinden Mehrertrage von nochmals den gleichen Beträgen.
Die Neubewertung führt zu höheren Steuerbelastungen, ohne Nutzen für Eigentümer und Sparer, und werden für viele Eigentümer eine schwere Belastung!